取扱業務
認知症対策での信託
認知症対策で民事信託
最近、民事信託の問い合わせが増えてきています。
信託を検討する理由で多いが、認知症対策です。
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ある程度の財産があるものの、認知症になり、法的判断ができなくなったらどうすればよいのか、その対策のため、信託が使われるという構図です。
高齢の親を持つ子、家族からの問い合わせもあれば、ご自身についての問い合わせもあります。
後見制度は？
判断能力が弱まった場合の法的制度としては、成年後見、任意後見などの後見制度、保佐、補助等もあります。
しかし、後見制度は使い勝手が悪いとされ、評判があまりよくありません。
最近では、後見制度の代わりとして、民事信託を使おうとする人が多いです。
ただ、信託を使おうが使うまいが、判断能力が低下した場合には、成年後見人を選ぶのが本筋です。
成年後見人に引き継いだ際に、有益な信託設定がされていれば、安心できるという関係にあります。
信託か、後見かという二択ではなく、これらは両立するものです。
後見制度は、身上監護と財産管理のための制度。後見人は、全般的に本人の代理人となります。
信託は、財産管理や財産承継の制度。財産の所有権は受託者に移転します。
受託者は制限を受けながら、自己名義で財産を管理します。
収益不動産を持っている場合
収益不動産を所有していて、その賃料収入がある高齢者が、管理業務を子に任せたいと考えるケースがあります。
いずれ、不動産を後継者である子に譲る気持ちであるものの、現時点では賃料収入が必要なので、譲渡できないというケースです。
自分で管理できるうちはよいのですが、判断能力が衰えてきた場合は、適切な管理ができなくなったり、賃貸借契約の解除や締結ができなくなってしまうリスクがあります。
そのような状態になってから後見を使おうとすると、後見人が活動できるまでタイムラグが生じることがあります。
また、後見では、不動産名義は本人名義のままであることから、本人が詐欺被害などで不当な契約をしてしまうリスクがあります。もちろん、成年後見人であれば契約を取り消すこともできるのですが、何らかの被害が出てしまうことがあります。
これに対し、信託では、信託不動産の所有権は、委託者から受託者に移転します。
不動産登記上も信託財産との記載になります。本人名義の財産ではないため、被害に遭いにくくなります。
このようなケースで、後継者が決まっているのであれば、高齢者を委託者兼受益者とし、後継者である子を受託者とし、収益不動産を信託財産とする信託契約が考えられます。
アパートローンの処理は？
収益不動産の場合、建築資金をローンで組んでいることが多いでしょう。
信託設定時に、まだローンが残っており、不動産に抵当権が設定されていることもあります。
このような場合、信託設定でローンをどうするか問題になります。
受託者が、このローン債務を債務引受することもありますし、引き受けずに対応することもあります。
また、受託者が新たに自分で債務を負担することもあります。
債務引受けをする場合は？
受託者が、信託不動産に関するローンを債務引受する場合、信託財産責任負担債務とする必要があります。
これは、信託財産を責任財産とする債務です。このような信託財産責任負担債務にするためには、信託契約で、その旨の定めを設けなければなりません。
債務引受をする場合には、２種類あります。
併存的債務引受けと免責的債務引受です。
本人である委託者に債務が残るかどうかが違います。
委託者も連帯債務者として残るのが併存的債務引受。
委託者は債務者ではなくなるのが免責的債務引受です。
いずれも銀行等の金融機関との間の契約や承諾等が必要になってきます。
受託者の債務引受により、ローンの借換えなどができるようになります。
債務引受をしない場合は？
受諾者がローンの債務引受をしない場合、委託者は信託後も債務者です。
ローンは信託財産責任負担債務にもなりません。
信託契約での定めも不要です。
ただし、信託の場合、不動産登記上、所有者が受託者に変更となります。
一般的な不動産ローンの金銭消費貸借契約書では、抵当不動産の所有者変更に、銀行等金融機関の承諾が必要とされています。しかも、これに違反することで期限の利益を喪失するという条項も多いです。
期限の利益喪失というのは、ローンの分割払いが認められず、一括で払わなければならない条項です。
実際に、金融機関がそのような主張をするとは限りませんが、契約書にこのような条項があるのであれば、信託設定の際に、金融機関と相談した方が良いでしょう。
受託者が新たにローンを組む場合は？
信託設定後、信託財産の不動産で修繕等の工事が必要なケースもあります。
信託財産の預金が少ない場合、受託者が融資を受けて費用を捻出することもあります。
この場合、そのローン債務は信託財産責任負担債務となります。
融資時に、金融機関でそのような対応をしてもらう必要があります。
ただ、現状では、まだま受託者に対する融資をしてくれる金融機関は少ないようです。
