事例紹介
ケース紹介
建物明渡交渉の解決事例
建物明渡交渉の解決事例の紹介です。知人間での紛争であり、賃貸借契約の終了のような話ではありません。
ただ、大まかな流れは賃貸借契約終了後の明渡などでも同じ話でしょう。
知人が退去しない
自宅から知人を退去させたいとの相談でした。
知人が行くあてがなくなってしまったとのことで、一時的に自宅での生活を認めたところ、居座ってしまい、出ていかなくて困っているとの相談でした。
期限を決めて退去を求めるもこれに応じれくれず、関係も悪化しているとの話でした。
警察ざたにもなり、相談者が自宅に帰れず、外泊費用がかかっている状態でした。
自宅は所有物件ということで、法的には所有権に基づく明渡請求や、使用貸借終了に基づく明渡請求という理論構成になりそうです。
ただ、このような相談は、法的な請求が認められるかどうかよりも、相手が動いてくれるかどうか、その態度を変えてもらう方が重要だったりします。
このような同居者の退去問題は、親族間や交際していた同棲相手、離婚した配偶者などでも起きやすいです。
明渡請求と裁判
こちらから相手に対して、明渡請求ができるかどうか、法的な理屈を検討するところから始まります。
法的に明渡請求ができるとして、相手が拒絶した場合、最終的には民事裁判や強制執行になることもあります。通常の、賃貸物件の明渡請求などでも同じです。
民事裁判での明渡、強制執行手続きは、費用的にもかなり大変な作業になります。そのため、民事裁判になったとしても、和解で解決した方が望ましいです。
このような明渡請求をする場合には、なるべく交渉で任意に明渡をしてもらう、最悪でも民事裁判後の和解で解決したいところです。法的には、明渡の強制執行ができるとしても、コスト的には任意に明渡をしてもらった方がはるかに良いのです。
今回の事例では、自宅に居座れれたほか、同居できないような状況になってしまい、相談者が自宅を出ているとのこと。
自宅を占拠されてしまっているような状態です。
民事裁判、強制執行などをしていれば、外部での住居費負担が増えてしまいます。
早期明渡を前提に、交渉での解決を目指すことになりました。
明渡請求の内容証明郵便
まず、相手の反応を見るために、通知書を送り接触します。
弁護士からの通知が来た際に、どのような反応を示すのかによって解決可能性を探るものです。
相談者から聞いた事実経過に間違いがないか確認するためにも、こちらの主張する事実経過を記載し、居住する法的な理由がないこと、早期退去する場合の相手のメリットなどを記載し、意向確認をする通知を送りました。返信期限等も記載して送ります。
また、トラブルになっている相手ですので、「本件に関しては通知人代理人が委任を受けておりますので、今後の御連絡等は全て通知人代理人あてにお願い致します」との記載をし、直接連絡をしないように通知します。
到達確認という趣旨も含めて、内容証明郵便を利用しています。
建物明渡の交渉
受任通知後、相手方からは連絡がありました。
交渉で一番怖いのは無視されること、話し合いのテーブルにもついてくれないことですので、反応があるのは良いことです。
法的には退去しなければならないことは理解しているようでしたが、収入もなく、行き先がないので時間をほしいとのこと。
相手との接触は続けながら、具体的な転居方法を検討してもらいます。
生活保護の相談なども進めましたが、最終的には、実家での受け入れが可能となりました。荷物等の撤去のスケジュールを立て、期限を設定。
その内容で、明渡に関する誓約書を作成してもらい、撤去作業を進めてもらうこととしました。
建物明渡の誓約書
建物を訪問し、期限まで待つので、それを書面化した誓約書に署名を求めています。
期限の明確化と、ペナルティなどによって実効性を上げる目的です。
私は、神奈川県○○（以下「本件建物」）の明渡に関し、以下のとおり誓約いたします。
１．本件建物について、私の荷物、不用品、ゴミ等を搬出、和室及び洋室の掃除をしたうえで、令和○年○月○日までに明け渡します。
２．本件建物の鍵について、令和○年○月○日、レターパックで○代理人宛に発送する方法で返却します。
３．万一、令和○年○月○日以降に、本件建物内に私の動産が残存していた場合には、所有権を放棄します。適宜処分しても異議はありません。また、残置物の処分にかかる費用も負担します。
４．私は、私が本誓約書の誓約に違反した場合には法的責任が生じることを十分に理解しており、違反行為により○○氏に損害を与えたときは損害を賠償いたします。
建物明渡の終了
この誓約書作成後も、適宜、連絡を取り続け、明渡作業の確認をしつつフォローしています。
その結果、通知から、約１ヶ月半後に、鍵の返還も受け、無事に建物の明渡を受けることができています。相談者も久しぶりに自宅に戻れて安心したとのことでした。
所有権に基づく返還請求
一般的には、明渡交渉が決裂した場合には、訴訟等を提起し、民事裁判を起こしていくことになるでしょう。知人間ということもあり、民事調停という方法もありますが、交渉も決裂しており、居住する権限もないことから、民事裁判のほうが解決までの時間が短くて済むと見込まれます。
自己所有物件なので、所有権に基づく請求とするのが通常です。
使用貸借があったものの解除されていることを理由とすることが多いでしょう。
明渡請求の趣旨
建物明渡請求の裁判を起こす場合には、請求の趣旨として、まず、建物の明渡請求を記載することになります。対象建物は物件目録を作成するのが通常です。
被告は、原告に対し、別紙物件目録記載の建物を明け渡せという内容です。
また、被告は、原告に対し、令和○年○月○日から上記建物の明渡済みまで１か月○円の割合による金員を支払えとの請求も加えることが多いでしょう。賃料相当額の損害などの請求です。
附帯請求と呼ばれます。
理論的には、不法占有という不法行為に基づく損害賠償請求とされます。
明渡請求に対する反論
明渡請求の訴訟を提起した場合、相手方から法的な反論があるのかどうかを見ることになります。
法的な反論としては、居住する権限があるのだというものです。
一定の期限までは住むことを許されていたなどの反論があります。
ただ、交渉を経過した、多くの明渡請求事件では、法的な反論があるというよりは、なるべく住み続けたいとか、明渡はするので引っ越しのための時間がほしいというお願いの主張がされるにとどまります。
建物明渡の交渉や裁判については、大まかにこのような流れとなることが多いので参考にしてみてください。
